主题：开发商收购房诚意金无法律依据 购房者需慎重

商品房还没有正式销售，先用收取诚意金的方式对外预订，锁住了潜在的客户。目前，收取诚意金这一现象比较普遍，越是好楼盘，诚意金定价越高，少数开发商已经将事先收取诚意金作为融资的手段之一。不过，诚意金往往并不能带来诚意，因此而产生的房屋买卖纠纷也接二连三。

那么开发商是否有权收取诚意金？收取诚意金是否有法律依据？购房诚意金与消费者在购房中经常遇到的违约金、定金有何区别？

典型案例

案例一 交了诚意金没选到房 购房者告开发商讨利息

2007年7月20日，沈阳市男子沈某为认购一套期房，应开发商要求，与之签订了“排号协议书”，并于8月21日交纳了3万元诚意金。协议约定，沈某拥有优先购买资格，且房款优惠1万元。可是，当沈某选房的时候，其看好的小户型住房被告知已经售罄。8月29日，沈某根据约定向开发商提出退还诚意金，开发商称还要等15天之后才能返还。沈某认为大量诚意金握在开发商手中，对于他们来说无疑是一笔大额短期贷款，因对拖延行为不满，将该房地产开发公司告上法庭，要求开发商按照银行同期贷款利率，返还3万元所产生的利息160元。而开发商认为，即便返还利息，也只能按照存款利率计算。法院审理认为，该笔款项应从开发商同意退款之日（8月29日）起算，利率则按银行同期贷款利率计算，判决一次性支付给沈某诚意金的利息66.35元。

专家说法

主持人：晨报记者 郭玉红

嘉 宾：甘肃合睿律师事务所律师 宋海龙

甘肃勇盛律师事务所律师 张晓峰

甘肃法成律师事务所律师 邱剑明

主持人：开发商是否有权收取诚意金？

宋海龙：诚意金也叫意向金，但它不是法律术语，而是商业用语，其实质是开发商的一种营销手段，即开发商在收取诚意金的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性，同时，通过收取诚意金，确定购房者选房的先后顺序，以维护购房秩序。也有开发商根据客户缴纳诚意金的情况确定商品房的价位；同时，为防止已缴纳诚意金的客户反悔，规定了客户在一定时间内不与开发商签订购房合同，其诚意金不予退还的条款。现实生活中少数开发商亦将事先收取诚意金作为融资的手段之一。

主持人：很多消费者误认为诚意金即“定金”，那么它与定金，以及违约金和订金有何区别？

邱剑明：定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。《担保法》第89条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》第115条也做了同样规定，这就是我们通常所说的“定金罚则”。由此可以看到，定金具有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，对违约的一方，定金还具有惩罚性质。

宋海龙：“订”金与“定”金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质;购房者履行合同则只作为抵冲房款，不履行也只是如数返还。根据建设部于2001年颁布的《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵做房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。但对于诚意金是否属于规章中所提到“预订款性质费用”，尚无有关部门作出明确界定。

张晓峰：签订“认购书”、领取“认购酬卡”或签“排号协议”时，要认清是诚意金、“预付款”还是“订金”或“定金”。当协议书标明的是“订金”、“排号费”等与你的意思相符合时，可在买卖不成立时要回诚意金。但如果标明的是定金，而你又未在协议上进行进一步协商，要回定金就比较困难。所以如果看中自己满意的房子，就要慎重对待诚意金问题，要在认购协议中详细规定。为了避免丧失诚意金，应当注意在合同中明确约定。

正方 双方达成真实合意可收取诚意金

张晓峰:在司法领域有句名言：法律没有明文禁止即为权利。也就是说，在我国，公民（自然人）的权利须依法行使，法律法规规定的权利，公民可以行使，也可以不行使。在民法领域，只要法律法规没有明文禁止公民不得行使哪些权利，那么公民就可以把不禁止的行为视为自己的权利，可以从事这些法律法规不禁止的行为。开发商向欲购房者收取诚意金，这属于司法领域的问题，只要开发商和购房者双方达成真实合意，在不违反现行法律法规的前提下，一方愿意收取，另一方愿意缴纳，而且双方签订诚意金协议，开发商就可以收取诚意金。

反方 开发商收购房诚意金没有法律依据

宋海龙：根据《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，因此开发商在未取得商品房预售许可证之前向购房人收取购房诚意金，属违规行为。

目前，收取诚意金这一现象在全国范围内比较普遍，越是好楼盘，诚意金定价越高。但在我国现行的涉及房地产的法律法规中，均没有对开发商可以收取购房者的诚意金作出规定。从表面上看，虽然呈现一方愿意交纳，一方愿意收取，但事实上，由于在全国范围内收取诚意金是房地产交易中的普遍做法，广大消费者也别无选择，为了买房只能接受这种强加给自己的负担。但这种行为明显是一种违法行为。管理房地产的行政机关应当依法纠正收取诚意金的房地产开发商的违法行为，对拒不纠正的房地产开发商可以追究其法律责任。

我国《民法通则》中规定了当事人在签订合同时可以约定违约金条款或者定金条款，但对诚意金没有明确规定。诚意金仅是开发商在消费者看房时，为了促销而要求消费者先行缴纳费用的一种单方意思表示，无法保证消费者的买卖风险，是一种强迫消费者接受的霸王条款。诚意金是在当事人签订购房合同之前由房产商自己主张的，仅是表明双方具有订立合同的意向，但对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示，此时合同尚处在对标的物要约或要约邀请阶段，仅具有订约意思表示或预付款的性质，由此可见房产商并不能保证如约履行合同。因此，开发商收取的诚意金并没有法律依据。根据我国《民法通则》的规定，因没有合法依据而获得的不当利益属于不当得利，应当予以返还。