主题：315楼市维权那些事儿 房地产里不得不防潜规则

陷阱1：小产权房 瞒天过海 只求您买

在很多城市，很多市区周边的楼盘已然进入高价位区间，在面对百姓刚性但又低价位的购房需求时，一房难觅的心情便会出现。但是当购房者真正走入市区周边的一些在建项目去逛的时候，发现了一些全新的小区，门前的售楼处走进之后，在咨询房价的时候，同比低价位低了近3-4000元，这不得不让购房的人们感觉到，春天来了，找到低价位的洋房了。但是他们殊不知，他们已然进入了小产权房的范围中。售楼员会表示，“我们这的房子比周边便宜，而且户型适合两口老人改善生活，也适合小两口的温馨两居，小区停车位多，整体价位90平米也就在35万元左右，现在还哪有阿？”

对于小产权房而言，是不具备商品房的交易功能的，私下交易，有人说这是开发商的违法行为，这种说法没有错，因为小产权房的买卖，就是由开发商交易来完成的。购房者所获得的“小产权”和“乡产权”并不具备法律效应，在面对未来对农用土地的规划时，将无法受到与当地农户购房时一样的拆迁费补偿。

陷阱2：寻遍城中学区房 买来竟然无学上

越来越多的中年人开始觊觎学区房，而越来越多的新房和二手房市场也在因为学区房大量推出学区房概念，对于天津而言，学区房根据每年中小学学校划片而定，基本保持在一个区域内，而且落户需三年以上才可按照学区划片入学。而对于家长，便纷纷开始在该区域内新房，为了就是户口与子女就学，有时候因为一时恍惚，竟然买了高价的学区房却入不了学。

开发商以校车为卖点购房人要问清细则，此类案件中，开发商通常抓住购房者看中“学区房”的心理，在预售时“承诺”优质服务。而实际上，这些承诺在预售时已设下圈套，比如没有规定开班车时间，使这种状态始终处于一种未履行但准备履行或者正在准备履行的一种持续性准备的假象上，即使业主诉至法院，也很难认定开发商未履行承诺的状态是否构成违约。所以，如果购房人特别在意开发商承诺的某项服务，就要在合同里写清提供服务的具体时间及服务标准，以便将来没有得到这项服务时能够依法维权。

同样，购买二手学区房的时候，很多卖家都在即将签约前坐地起价，这对于购房者骑虎难下只能付更多的钱购买，为的就是让子女在更好的学区房区域读书；还有一些不是划分区域的学区房，紧邻该校却打出了学区房的概念，可谓欺诈方式多种多样。

陷阱3：二手房交易迸发火热 但中介欺诈频现

房管部门相关负责人提醒有购买二手房意向的市民：购房时尽量选择信誉好、有资质、规模大的中介公司。不少中介为防止客源流失采取了很多方法，交意向金就是其中之一。但意向金只是委托预付款性质，中介未促成交易，意向金转变成定金之前，委托人可以随时解除委托，此时的意向金应全额退回，而不是作为委托中介的委托费用予以扣留。

陷阱4：房子回报率、入住率设陷阱

一些开发商为了尽快将房屋销售出去，会在广告中宣传购房回报率，其实这是无根据的。在如今市场经济时代，包括房地产在内的任何商品的涨跌都是难以预测的。而入住率的计算标准更是五花八门，购房者即使是入住了恐怕都很难真正弄清楚。如果购房者是看房子回报率、入住率方面入手的，那么一定要将开发商有关这方面的宣传内容写入购房合同，且约定违约责任。

陷阱5：价格上的虚假宣传

售楼广告中常会有一个诱人的起价，实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为吸引购房者眼球而耍的一种促销手段。购房者在看到此类宣传时，一定要详细地了解除了广告中所说的价款外，是否还会有其他额外应由购买者支付的费用，并在购房合同中写明。在与开发商签订商品房预售合同时，应尽量将内容约定的详细些，特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。

 瞒天过海 只求您买 呵呵

我们的维权意识还是不够强

一些开发商为了尽快将房屋销售出去，会在广告中宣传购房回报率，其实这是无根据的

业主们应该团结起来 

价格上的虚假宣传太卑鄙了

开发商以校车为卖点购房人要问清细则，此类案件中，开发商通常抓住购房者看中“学区房”的心理，在预售时“承诺”优质服务。而实际上，这些承诺在预售时已设下圈套

现在都不买小产权的了吧